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    官方硬核发声!绵阳公寓销售乱象被喝停!

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      官方硬核发声!绵阳公寓销售乱象被喝停!

      官方发话了!今后,开发商销售商业公寓时,不得仅以“LOFT公寓”、“公寓”等模糊宣传。

      上周五,绵阳住建委发布了关于规范商业性公寓宣传销售管理的通知(以下简称通知)。

      主要内容如下:

      一、开发企业在宣传销售商业性公寓时,须明确告知买受人商业性公寓性质为商业用房,不得仅使用“公寓”、“LOFT公寓”等概念模糊宣传用语。

      通知的第一条,就是一条重磅!

      商业公寓的宣传、交易,都不得打着公寓或LOFT公寓的幌子,必须明确告知购买方,从源头上切断商业公寓交易不透明产生的隐患。

      最近两年绵阳公寓才开始兴起,为什么短时间内有关部门就出手整改?

      如今,绵阳各个板块(除游仙)都掀起了公寓热,除了90-120㎡这类常规户型外,有的楼盘还推出了小而精的公寓产品,面积大多在80㎡以下,甚至还有30多㎡的一室户型,层高4.8米、5.4米,挑高可以装成两层使用....即宣传意义上的买一层享两层,小面积低总价,定位就是面对单身青年和投资客。

      公寓受追捧,在一些限购城市尤为热闹,被挤压出住宅市场的购房者纷纷转投公寓。

      如果你去B站搜索“公寓”,就能发现,市场中公寓的受众很大部分是年轻女性。还有的up主更是将自己在一线城市买公寓,作为经验分享。

      绵阳不限购,为什么还是催生了公寓热呢?

      商业公寓的本质,就是商用房,商铺也属于商用房。据市场信息,2019年绵阳商业用房销售面积约34.37万方,增速下降了19.8%;成交4174套,同比下降51.27%;商业成交均价11533元/㎡,同比上涨13.17%。

      一句话概括:绵阳商用房市场成交量跌价升。

      绵阳目前的商业业态并不丰富,各区域商业存量较大,销售周期又比普通住宅要长,招商品牌也比较单一。对于开发商而言,住宅+公寓的开发组合,既可以满足居住+商业的开发指标,又能迅速回笼资金。

      对于投资者来说,在绵阳投资纯商业,市场环境并不好。投资住房,启动资金高。投资公寓,成本相对较低,坐拥好地段好配套的公寓,还能较快出租。

      对于年轻刚需来说,公寓总价低,面积小,可承受压力相对较小,可自用可出租。

      公寓当然令人心动,但是一旦市场过热,必定会出现乱象。

      虽然现在还没收集到任何,有关公寓交易出现问题维权的案例,但市面上打着公寓、LOFT公寓、空中墅旗号推售商业公寓的楼盘可不少。

      你看包装宣传的天花乱坠,只字不提是住宅还是商业性质。

      而且涉及到公寓的敏感点也非常多,梯户比是多少?水电费是多少?首付比例是多少?贷款年限是多少?

      如果你对公寓没有过多了解,很容易就会走进“坑”里。

      公寓乱象横生,住建委拨乱反正,适时推出通知,就是为了规范市场。

      二、开发企业在销售商业性公寓时,须向买受人详细告知该公寓情况,主要包括:性质用途为商业、产权年限、首付比例、贷款年限,公积金贷款使用情况、燃气、水、电安装和收费计费标准、交易税费计算标准、购买商业性公寓有没有落户资格、公摊面积大小等。

      三、买受人在选择购买商业性公寓时,须书面告知以上情况,并由购房者签字确认知晓。

      第二条和第三条分别以通过口头、书面等形式,保障消费者知情权,约束开发商的行为,是本次新政重磅中的重磅。

      根据《消费者权益保护法》的规定,“消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务,或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”相对应的是经营者的告知义务。

      如果你购买公寓时,并未收到任何关于房屋产品的口头或纸质说明,那么这就是在侵害你的知情权,可以向法院提起诉讼,维护自己的合法权益。

      三条内容,分别从广告宣传、买卖交易、书面协议三个层面来约束市场上的不明公寓交易,谨防更多购房者上当受骗。

      那么问题来了,绵阳的公寓还能买吗?

      能买,但是要会选。

      首先我们要明确商业性质公寓和住宅有什么区别:

      1、土地产权年限。商业公寓40年,住宅70年;

      2、落户和学区。商业公寓属于商用房,非住宅性质,不能落户,除非户口本身就在学区内,才可以享受学区划片。住宅可以落户,具备学区划片的条件;

      3、贷款条件。住宅可以申请商贷公积金贷,最长年限为30年。商业公寓只能申请商贷,贷款年限最长为10年;

      4、物业水电费。住宅是民用水电,物业费用较低。商业公寓商水商电,物业管理费用也较高;

      ....

      目前市面上还有一种住宅公寓,通俗意义来讲,它和住宅的区别并不大,而几乎绵阳大部分楼盘都存在着住宅公寓性质的房屋。有业主在拿到产权证,看到自己家的房子是公寓性质后,也不要慌。

      关于《绵阳市城市规划管理技术规定》(2016版)的修订情况说明里,明确提出:居住建筑间距应保证日照标准要求,每套居住应至少有一个卧室或起居室(厅)大寒日日照不低于2小时,旧城区的居住建筑标准可适当降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准。

      图片源于《绵阳市城市规划管理技术规定》(2016版)的修订情况说明

      看明白了吧,住宅和住宅公寓之间的差距就俩字——日照,跟产权年限、水电收费标准无关。

      扯远了扯远了...

      本质来看,住宅公寓和商业公寓之间的对比,就是住宅和商业公寓对比。我从网上找了一个住宅和商业公寓的税率对比表,有些情况可能与绵阳稍有出入,仅供大家参考。

      大家发现没,商业公寓的交易税种类比住宅多,而且税费还会更贵。

      以上图为例,假设购买绵阳西边某楼盘商业公寓,买入时总价在34-59万左右。六年后进行二次转让,理想情况下若是以市值50-71万转让,那么交易税费差不多在13.9-16.45万左右。

      也就是说即便六年后,你买的公寓市价上涨了,缴纳税费后,基本没有赚甚至还亏了。

      那商业公寓到底怎么选才能保障有基本的回报率呢?

      有两大准则一定要遵守:地段和配套。

      公寓的投资回报率是由地段、商圈成熟度和人流决定的,这和购买住房的逻辑有些相悖。

      简单举例,同样是商用公寓产品,市中心的新益大厦和涪城万达SOHO的商户入住率和租金就明显高过了经开万达SOHO。

      靠近商圈的公寓,人流量大,交通便利,无论是出租还是自住,回报率和便利程度都要比商圈外的公寓高得多。退一万步来讲,绵阳成熟商圈的周围都会有学校,即便是考虑家庭陪读,成本也会更低一些。

      所以,不论是站在投资出租,还是自住的角度,商圈,尤其是成熟商圈、地段交通、配套赋予的意义,都远比价格来得实在。

      那么市场中有哪些公寓是需要规避的呢?

      对于投资者而言,远离成熟商圈,没有持续增加的人流,周边靠近居民区,三五百元就能租到同地段的自建房,下楼就有菜市场,这样的公寓几乎没有出租优势。

      那些周边都是新建小区(商品房居多)的公寓,租房成本高,公寓面积小,出租难度相对更低。新建商品房多的区域,道路基建也比较新,配套也不会太差,长线持有投资回报率自然也就上升了。

      对于自住客,公寓并不是适合长期居住的产品,即便是你单身时居住,十年二十年后,有了新的家庭成员加入,换房就成了必要步骤。如果你有二次转手打算,考虑到高昂的交易税费,就更要选择好地段好配套的公寓。

      小小的总结一下,关于公寓的购买建议,有三个核心要素:

      1、购买心态要调整,公寓属于商业性质,转手成本较高,变现难度相对较大,升值空间跟住宅比也相对有限,所以要做好长期持有的准备;

      2、因为转手难,所以买公寓投资的话,重点看中出租回报,要考虑是否好出租,计算回报率是否值得;

      3、为了方便出租,所以地段交通、成熟配套就非常重要。

      来源:绵阳楼市

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