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    • 坐拥三江湖这样的绝版资源,绵阳经开区的房价为何走到全城末位?

      坐拥三江湖这样的绝版资源,绵阳经开区的房价为何走到全城末位?

      撰文:峥嵘

      “城市向南,生活向上”。这句地产广告语,全国各个城市在城南开发的房企都在用。

      放眼全国绝大多数城市,城南一定是宜居的高地,发展的高地,当然也是房价的高地。

      还有人总结,自古以来,北方的城市都是沿大路发展,南方的城市都是沿江发展。

      以经开区为主体的绵阳城南,集全国城南优势之大成,三江汇流,坐拥全国最大的城中人工湖,地势辽阔平坦,周围又有浅山环绕,把“山秀绵州、水映涪城”这一城市特色演绎得淋漓尽致。一直被认为是“绵阳最具活力、最具开发潜力、最能充分展示绵阳山水城市景观特色的核心区域,其山水相依、城水交融的格局,是其他众多西部城市无法比拟的。”

      10年代初,尽管会客厅工程搁浅了,经开区的配套极不完善的时候,区域内仅有桃花岛、三江国际丽城和博雅海润广场,房价还连续几年笑傲全城。但是最近,绵阳淘房网统计了一下4月绵阳主城各区域新房成交均价,经开区以8113元的均价不敌全城任何一个区域,如涪城9013元,游仙8475元,高新8906元,园艺10092元。

      这是什么原因呢?

      1、到目前为止,大多数人仍然认为经开区最宜居。

      主要表现在,“面朝大海,春暖花开”,经开—小枧片区最有话语权,交通四通八达,到城中心公交线路密集,各类人等出行都很方便。但是,经开区的开发很保守,江边闲置的土地不少,但景房缺位。在建在售的那么一小块,又有人认为容积率太高,建筑密度太大,左右都是主路,车流量大,吵得要死。所以拉低了成交均价。

      2、16年——18年这一波经开区的开发高峰落下帷幕,市场青黄不接,在建在售的楼盘步入清盘期,价格上不来。加之区域内恒大由于杠杆压力发起几次价格战,对经开区的市场影响很大。

      3、目前,区域内没有明星盘,没有像样的大盘,卖不起来价。经开区以绵三公路为界,绵三路以西与工业区和南湖车站混搭,属刚需和安置房版块;绵三路以东属宜居改善版块,但这个版块开发空缺,房价自然无法与其他区域抗衡。

      4、在绵阳,与房价相关的核心配套是什么?教育!到目前为止,经开区仍无一所可以与全城任何一个区域相PK的初中和小学。传说中的学校一直处在图纸上和围墙里。反观小枧,房地产开发未动,学校建设风起云涌。这叫什么?没有比较就没有伤害。优质购房者不愿来,开发商把价喊得再高也没有用。

      5、不仅教育配套跟不上,城市综合配套又不协调。该有的没有,除了教育还有医疗;已经拥有了的又过剩,比如商业。

      经开区最拿得出手的配套就是拥有一座万达广场。按说,万达广场已经有了,其他地方的商业就应该减配才行, 但商业减配工作进展缓慢,比如泰格那块地,售楼部修好后等商改住,改到现在售楼部都烂在那里了商改住还没有改下来。

      前面的没有改下来,后面的商业配置还在超标,比如刚刚流拍的塘汛三元村26.79亩这一地块,其商业建面要大于15%。五和·城南新天地的教训还不深刻吗?谁敢接手?(详见《【深度】城南新天地退铺事件:绵阳商业地产痛定思痛,规划调整加速》)

      地块小,但毗邻万达和规划中的三甲医院,整个纯住宅规划点一层楼的社区商业,定位为刚需,一点问题都没有,多好的事情!

      规划规划,一定要到现场中去规划,到市场中去规划,规划也要“到群众中去,到群众中来”,不能坐在办公室脑壳一拍想怎么画就怎画!

      6、被误读的经开。楼市竞争激烈,难免有竞争对手抹黑经开的现象存在。

      从古到今,都认为经开宜居。自古,绵阳城南的塘汛、丰谷就是人口最稠密、商贸最繁荣的地方,有“南富”之称。06年07年的三江会客厅开发,经开区的综合魅力更是提高到了史无前例的地步。直到现在,无论是官方宣传绵阳,还是小青年拍婚纱照,都少不了到经开区取镜头,城市封面价值不可或缺。

      但是,近两年,口语相传,却有人说经开区最不宜居,剑指利尔和美丰两个化工厂。平心而论,这两个化工厂在一定程度上切断了经开与丰谷的城市联系,制约了丰谷的城市化进程。经开区的城市主战场在塘汛,在这两个化工厂的上游,怎么就影响到经开区了呢?下游影响上游,是《伊索寓言》里狼对小羊的说法。

      同时,绵阳的风,是自北向南,住在经开区的人就清楚,雨横风斜的季节,南面(丰谷方向)的窗子敞开都没事,北面(市区方向)窗子的密封功能差了雨水都要倒灌。所以说,利尔和美丰影响到经开区的宜居纯属误传误读。还有,这两个化工厂没有搬迁,说明环评是通过了的。

      一个地方的核心价值没有在市场上释放出来,甚至被误读,该区域的宣传部门要负主责。

      7、近几年,经开区在招商引资上成效不显著。这几年,绵阳发展最大的亮点之一就是招商引资。高新有京东方、涪城有惠科、游仙有诺思,作为一个国家级的经开区,却没有招来像样的产业推动区域发展。这对房价有什么关系?按理说,没有关系。但是,人家就会觉得能招进大产业的有发展前途,你招不进来就证明发展前途不如人家。

      以上几个方面一叠加,经开区在购房者心目中的地位就不如园艺、涪城、游仙和高新了。虎眼不是在为高房价唱赞歌,明明你有优势,却没有整好,让人跑到其他地方去下手了,证明自己有很多需要改进的地方。

      那么,在经开区买房的人是不是傻子呢?肯定不是。经开区得天独厚的天然优势摆在那儿的,改变和厚积薄发,只是一个理念、一个行动而已。只要机遇来了,经开区就有大放异彩的时候。

      比如园艺,在教育园区没有发挥实效之前,一直是鬼城般地存在,房价一直在全城均价以下,低谷时期甚至在均价1000元以下,但是现在,一个小楼盘都可以卖到1W+,好一点的小区二手房可以卖到1.2W+。


      来源:绵州虎眼

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