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    • 4401亩!游仙大手笔,绵阳城北沿江生态居住区呼之欲出!

      4401亩!游仙大手笔,绵阳城北沿江生态居住区呼之欲出!

      游仙区版图向北扩张了!

      打造纯居住区,居住用地占比将近三分之二?!城北又要崛起一个新区了?

      今天,绵阳自然规划局公示了《绵阳市游仙区七姓坝片区控制性详细规划(修编)》方案。方案对七姓坝片区做了系统、完善的规划和定位,将近有三分二的地块都被用作居住用地开发,结合周边的绿地资源共同打造“山水融城、活力水岸、生态住区”,建设用地面积4410 亩,人口约4.8万人。

      七姓坝片区位于二环路以南、涪江以东、石马镇以南、科学城七区以北,总面积约4800亩。

      它靠近石马镇,位于绵阳科技城集中发展区北翼的南部,被二环路包裹在1.5环范围内,几乎从没出现在绵阳楼市的发展版图上。即便被纳入了今年绵阳的城镇棚户区改造计划内,也没有什么存在感。

      虽然被重视度不够,但根据官方消息,市政府早就在去年启动了该片区的控制性详细规划修编工作。

      历时一年,规划方案终于公示,也为城北楼市提供了新的发展机遇。先来看一看详细规划内容:

      一、规划范围及规模

      本次规划范围西邻涪江,北临二环路,东接科学城,南至九院七区,总面积约3.2平方公里。

      二、规划内容

      (一)目标愿景

      规划定位:“山水融城、活力水岸、生态住区”。

      规划规模:建设用地面积2.94平方公里,人口约4.8万人。

      (二)功能结构

      规划结构为“一核、一轴、三组团”。

      一核:生活休闲服务核。在规划区中部,融合商业、休闲等功能打造片区综合服务中心,构建片区核心;一轴:区域生活发展轴。规划依托科学城大道,强化规划区与科技城集中发展区北翼、中心城区之间的联系,助力中心城区北拓发展;三组团:九院配套组团、传统生活组团、滨江生活组团。

      (三)公共配套设施规划

      依据《城市居住区规划设计标准》 GB50180-2018,规划形成1个十五分钟生活圈,4个五分钟生活圈。十五分钟生活圈规划布置初中、小学、社区服务中心、文化活动中心、大中型多功能运动场地等设施,医疗、养老设施与石马镇区共享。五分钟生活圈规划布置幼儿园、小型多功能运动场地等设施。

      (四)道路交通规划

      本次规划区域内道路分为主干路、次干路和支路三个等级。整体形成“一横、一纵、一环”的路网格局。

      公共交通:规划形成“快速公交+一般公交”的公共交通网络。快速公交依托科学城大道,设置快速公交,提升片区与石马镇区、中心城区之间的交通出行。一般公交结合红岩路设置公交线路,提升片区与涪江线的出行便利度, 便于  居民到青义、龙门、圣水寺片区等区域的出行。在片区内构建公交环线,增强片区内部交通出行便利度。

      慢行系统:构建城市-组团-社区三个级别的绿道系统,绿道系统为骨架,形成区域内部的慢行系统网络。

      (五)绿地景观系统

      以达到国家园林城市标准,打造“300米见绿,500米见园,1公里进林带,3公里进森林”的绿地系统为目标,形成“大集中、小分散”的绿地格局,提升规划区环境品质,建设环境优美、显山露水的园林城市。

      规划形成“一心、一带、三廊、多点”的绿地景观系统。其中“一心”即依托地埋式污水处理厂建设片区公共绿心;“一带”为涪江生态景观带;“三廊”为莲华寺-圣水寺、 后山-圣水寺、后山-宝塔山三大通廊;“多点”即多个点状公园、游园。

      (六)开发强度

      本次规划开发强度根据用地功能的不同分区域划定,其中:居住用地(含居住兼容商业用地)容积率控制2.0-2.6;商服设施用地容积率控制在1.0-2.0;其他各类配套设施容积率控制在0.5-1.5。高强度开发区域主要集中于科学城大道两侧。

      (七)建筑高度

      居住建筑:根据建筑高度,按照24m、40m、60m进行控制。

      公共建筑:低层建筑≤15m;多层建筑≤24m;高层≤80m。

      从规划可以看出,七姓坝片区将重点打造为休闲居住板块,规划配建了4所小学、2所初中以及7所幼儿园。

      根据片区的开发强度控制规划图显示,有近二分之一的地块保留现状开发;从规划图来看,片区内的居住用地储量将近三分之二。同时配备了少量的商业用地,公园绿地以包围贯穿的空间布局与居住、商业、教育、市政配套兼容。

      在近石马镇滨江片区,二环路与涪江、规划铁路交汇形成的多边形区域内,居住用地的建筑限高大于24米,40米为高度上限。从规划图来看,高层住宅更多被规划在宝成东路的西北部,东南区域以低密住宅为主。

      游仙区这笔规划面世,上千亩地块必定会相继入市。

      据了解,片区内还涉及一宗棚改旧改项目,并已从2019年6月开始实施征收拆迁,预计2021年6月竣工,并在今年5月进行了招标比选。七姓村一社涉及改造总户数350户,拟拆迁房屋建筑面积约8.75万平方米,预计今年7月开工,总投资70962万元。

      各项工作都在启动,游仙向北发展的决心已定。

      为什么游仙将眼光放在了城北?

      规划方案里已经给出了明确的答案:强化规划区与科技城集中发展区北翼、中心城区之间的联系,助力中心城区北拓发展。

      近三年来,游仙区的经济总量突破了两百亿到三百亿的大关。

      2017年游仙区GDP首次突破200亿元,到2018年游仙区GDP实现了247.09亿元,名义增速全市第二,仅次于仙海区。到2019年游仙区GDP跨过300亿关卡,超越高新区,位列全市第二。

      做到现在的成绩,离不开经济、产业,更离不开人口和土地经济。

      1、城市发展需要

      科技城集中发展区是绵阳未来十年的重点发力区域,到2030年要完成建设用地达到85平方公里的目标。建设规模相当于11个科创园区,2个小枧+2个经开区。

      发展区区属范围包括:安县界牌镇、兴仁乡和花荄镇局部,江油方水乡局部,高新区河边镇、磨家镇及永兴镇局部,科创园区局部,涪城区金家林、大包梁及青义镇和龙门镇局部,游仙区东林乡及石马镇大部、新桥镇、游仙镇局部。

      除了经开区,几乎每个区域都被纳入了科技城的建设范围。在已有的范围内,游仙区又是占比最少的那一个,仅仅只有北向的几个乡镇片区。

      绵阳要再造新城,必定会倾尽心思,引进更厉害的产业和资源。

      游仙区也断然是不想错过这个机会的,七姓坝片区上承科技城集中发展区,下接科学城板块,是游仙向北拓张的必经板块。

      借助产业集中发展区北区的东风,以居住功能补进,弥补北翼产业功能性更强、居住功能被弱化的劣势。

      2、土地经济的诱因

      最近两三年,靠近市中心板块的区域几乎没有土地入市,开发高饱和,供地紧张,全是旧改棚改或是老旧小区改造项目。

      要开发土地,只能向南、向东、向北。向东、向南发展的步伐也几乎是同一时段迈进。

      从供需两端来看,目前游仙的供应主力在南部,土地市场非常活跃,招拍挂和二级市场都在流入地块。新房市场这边,新建商品住宅也是逐年增加。

      南部的小枧、五里梁,已经被纳入了绵阳城南综合片区的规划版图,产业、基建以及房地产开发都是进行时的状态,整体的发展在可控制的范围内。

      向东是游仙镇和仙海区,主要是土地变性来增加片区的居住占比,土地的存量已经开发得接近饱和,可能接近70%、80%了。

      这之中,游仙镇的基础配套是新区里起步最高的,各方面的资源(除商业外)都比较成熟,比小枧还要成熟;仙海区的居住康养定位非常明确,各方面的相关资源也在向这里拉拢。

      以北区域,科学城占据了很大的版图,要扩张只能从其他片区入手,仅凭石马镇当然是不够的,还要扩、扩、扩,于是就有了七姓坝的加入。

      毋庸置疑,七姓坝的加入,也确实能够缓解游仙区当下居住用地的紧缺。

      3、再复制一个小枧的决心

      得益于三江两岸和笔架山的山水优势,原是不毛之地的小枧依托湿地公园打响了翻身仗。这些年前有富临、三汇扎根,领地、置信、朗基、东原....等外来房企后脚跟上。

      小枧的成长速度之快,令人咂舌,即便是与对岸的经开区相比,小枧的开发进度差不多是经开区的4倍速。

      游仙打造小枧的经验无疑是成功的,应用到七姓坝片区身上,也许是可复制的。

      在七姓坝片区规划的建设高度控制规划图里,几乎有三分之二的地块限高在24米以下,容积率小于等于1.2,也就意味着只能多层、别墅二选一。剩下三分之一的地块,又有将近一半的地块建筑限高控制在24-40米之间,容积率在1.2-2.0之间,产品形态基本被框在了小高层这一个选项。

      同时在规划中,还提出了要以打造“300米见绿,500米见园,1公里进林带,3公里进森林”的绿地系统为目标,形成“大集中、小分散”的绿地格局,提升规划区环境品质,建设环境优美、显山露水的园林城市。形成“一心、一带、三廊、多点”的绿地景观系统。其中“一心”即依托地埋式污水处理厂建设片区公共绿心;“一带”为涪江生态景观带;“三廊”为莲华寺-圣水寺、后山-圣水寺、后山-宝塔山三大通廊;“多点”即多个点状公园、游园。

      再看小枧当初的规划:以生态湿地主题文化公园为核心,集都市商业、商务、娱乐、文化、居住为一体的绵阳城南"滨江水岸宜居新城"。

      这熟悉的味道,相差无几的配方,游仙要立住改善的牌子,就要从打造下一个小枧着手。

      为什么游仙在这个节点推地?

      与涪江对岸青义楼市的“热”脱不了干系。

      前两天我们发布了绵阳楼市2020年中考:七个排行榜看绵阳各区域热度,2020年上半年绵阳楼盘成交TOP10里,榜首的领地东原阅城以压倒性的优势取得了备案套数、面积双料冠军。

      同板块的九洲北郡5月下旬开盘,6月备案套数、面积均超过了领地东原阅城,冲刺进入了单月备案第二名。

      一点也不夸张地说,引领涪城区板块成交的主力非青义莫属。接着东原、雅居乐相继拿地,板块内还有文泉项目,青义楼市出现了前所未有的盛况。

      一江之隔的七姓坝片区,以生态资源为基底,聚合居住、教育、商业、休闲配置,抱着复制下一个小枧的必胜决心,当然是想吸引更多房企进入,与涪江对岸的青义借势涪江水源,共同打造绵阳下一个改善地标!

      来源:绵阳楼市

      四川·绵阳
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