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    • 绵阳地产三十功名尘与土:本土大佬从叱咤风云到寂寂无声,经历了什么?

      绵阳地产三十功名尘与土:本土大佬从叱咤风云到寂寂无声,经历了什么?

      这是邱总给我出的题目,拗不过他的邀请,来发个言,和大家一起分享分享。

      拗不过他的邀请,是因为我实在是太忙太忙了,每天都有写不完的稿子,连上洗手间的时间都要压缩一下,加之本人也不善言辞。所以,在酒桌上,在应酬上,我绝对表现木讷,甚至有时根本就不在状态。

      绵阳地产三十功名尘与土:本土大佬从叱咤风云到寂寂无声,经历了什么?

      发起人邱振海先生

      许多时候,一些企业找我去讲点什么,我都拒绝了。一些熟人、朋友,甚至过去的老师,一些政府官员,发来稿子找我润个色,提点修改意见什么的,我都无法答应。

      所以,落得个刻板,不近人情,高冷,孤傲的印象。当然,我连解释的时间都没有。

      只有真正了解我,走近我,特别是熟悉我的工作状况的人,才明白是怎么回事。

      所以,在此机会,向大家深表歉意。也感谢邱总给了我向大家致歉的机会,同时更为我提供了一个向在座各位学习和交流的空间。

      下午的时间,我在群里看到好多是从其他城市专程赶来,这让我非常感动。也向在座的行业精英们深表谢意。

      绵阳地产三十功名尘与土:本土大佬从叱咤风云到寂寂无声,经历了什么?

      好了,言归正传。

      今天,我发言的主题是《绵阳房地产业历史变迁与趋势》。

      到目前为止,绵阳房地产的发展可以概括为经历了三个阶段:

       Part 01.

      90年代—00年代,胆大者通吃,房地产坐享长虹崛起的红利

      一部房地产风云史,就是一部城市发展史。

      所以,我在多篇文章中提到过,买房子,就是买一座城市的产业,买一座城市的GDP。

      上世纪90年代,绵阳因长虹的崛起而成为西部的明星城市。有了钱,自然可以搞城市装修和城市扩张。

      绵阳地产三十功名尘与土:本土大佬从叱咤风云到寂寂无声,经历了什么?

      这个时候,房改政策,房地产市场化真正来临。许多洗脚上田的包工头、国企职工、事业单位与市场打交道的销售人员,看准了这一千载难逢的历史机遇。

      他们把自己的胆大、敢闯和勤奋发挥到极致,纷纷成立建筑公司,或建筑公司、房产公司甲方乙方一肩挑,成为这座城市先富起来的人,甚至是顶级富豪,谱写了一曲人生和企业跌宕的财富传奇。

      那是一个什么样的机遇?有开发商讲,当时,象征性给点钱,或者不给钱,都可以拿到地搞开发,银行还要找上门来给贷款。为了刺激市场发展,政府直接拿地给包工头来抵工程款。

      胆大的背后,其实是第一代房地产商的眼界和智慧。你想啊,那个时候,多少人为找到了一份正式工作而沾沾自喜,人家却背起一身债,敢于转身向市场,岂能仅仅靠胆大就能成功的?

      这是绵阳房地产发展的美好时代,既有房企争霸轮流坐庄,又有群雄并起叱咤绵阳地产风云。

      首当其冲的是樊华的创始人樊清贵,80年代靠在东方红大桥下淘沙卖沙起家,从成立建筑队、吞并建筑公司到搞房地产开发,90年代初,绵阳全城都有樊华的身影,重大项目都与樊华有关,游仙的老百姓到处都在讲述樊清贵的传说。

      别的不说,就凭樊华赞助了一个足球队就可见其牛皮的程度。这是西部非省会城市第一支职业足球队,曾参加中国职业足球乙级联赛和中国职业足球甲B联赛。

      1996年到1997年,樊华足球队风靡中国西部,同时也是樊华集团处于鼎盛时期的标志。

      正在樊华呼风唤雨的时候,富临悄然发力。创始人安治富是教师出身,有知识、有眼界,有战略规划。

      直到10年代初,富临都是绵阳房企的老大。颠峰时期,富临的销售业绩可以排到全省前10。但终因产品过度讲究快进快出和产业布局转向的原因。富临终究没能进入全国行业百强,同时也丢失了绵阳行业老大的地位。

      其实在富临取代樊华的时候,X龙的到来,也一度给富临造成了威胁。

      这家不安分的企业,之前由广汉到德阳再到绵阳,哪儿好发展总部就往哪儿迁,这不,长虹进入调整期,绵阳发展开始徘徊时,它的总部又迁到了成都。

      当时,X龙在绵阳有多风光?有个场景可以证明:1997年3月才在绵阳注册,7月的南郊机场开工典礼上,几乎是清一色的X龙的重型号机械和团队阵容。后来在房产方面,小岛花园城一战成名,成为经典之作。

      90年代中后期到00年代初,樊华、富临、汉龙三足鼎立到轮流作庄时,花园、东辰、三汇、长兴等也迅速崛起,开启了绵阳房地产的战国时代。

      最值得一表的是花园集团。开发花园小区声名鹊起,花园小区是把绵阳人真正带入商品房时代。

      那时候,能入住花园小区,那是有身份的象征。之后的星河湾,也是影响一个区域城市化进程的代表,也奠定了花园创始人在绵阳房地产行业的话语权。

      一直到10年代初,我在日报做房产专刊时,有一次采访某地产大佬。他说:我建议你们先采访袁志雄,他才是这个行业的领军人物。

      其实这也说明了绵阳房地产发展的方向,必然要用产品力说话,开发量大,赚的钱多,只是其中一个维度,不是绝对衡量的标准。

      三汇和长兴,能成为一线,都是有比较拿得出手的作品说话。东辰更是独树一帜,用教育引流,为绵阳整个房地产行业都做出了重要贡献。

      总之,绵阳房地产发展的第一个十年,是全赢时代,造富时代,涉足者共享财富盛宴的时代。

       Part 02.

      00年代—10年代,善资本运作者赢,房地产坐享绵阳教育的红利

      这个阶段,长虹神话谢幕,绵阳发展进入徘徊期。

      但靠1985年到2000年攒下的原始积累,川B的位置仍然相当牢靠。特别是2001年起,绵阳教育走向神坛,为房地产持续健康的发展贡献了显著的力量。

      绵阳地产三十功名尘与土:本土大佬从叱咤风云到寂寂无声,经历了什么?

      外部力量开始对绵阳房地产市场虎视眈眈。从最初的芙蓉汉城、鸿樾瑞阁到后来的华润中央公园、田森奥林春天、东原城,都让本土房企看到了自己在产品设计、开发理念和市场运营上的差距。

      狼来了,是与狼共舞,还是被狼吃掉?本土房企开始思量发展对策。

      合作共赢成了本土房企的共识。兴发,选择了与本土大佬合作的模式。小项目自己开发,大项目联手开发。长兴则与外企合作,与中国电建、山西辰兴,合作都很良好。

      还有一些地产新军,则是在产品力上下功夫,比如上河鹂岛、英郦庄园、三江国际丽城一期,当时的影响力,丝毫不逊于外来地产大鳄开发的产品。

      但是,这个阶段,绵阳房地产行业开始了第一轮大规模的洗牌。

      1、洗掉了没有竞争力的小微房企;

      2、洗掉了想一步冲天,不会资本运作,傻大憨粗靠民间借贷的钱搞房地产开发的冒失鬼;

      3、洗掉了与大房企的合作者。原以为背靠大树好乘凉,结果却是大树之下寸草不生,把自己的品牌号召力玩丢了;

      4、洗掉了多元化布局者和剥离房地产主业的转型者。

      搞多元化布局,源于在房地产行业赚到了钱,就自我膨胀起来,觉得自己是天才,搞什么都能赚。须知,术业有专攻。

      牛皮哄哄的恒大,为什么连一瓶水都整不出来?行业的含金量不一样啊!

      房企进军制造业,还真还没有成功的案例;而制造业企业进军房地产,无不玩得风车斗转。比如本土的九洲和长虹。

      房地产的转型者,以13年到15年绵阳房地产的低谷期居多,认为房地产没有明天了,当16年绵阳房地产的春天来临时,他们又错失了新一轮发展机遇了。

      我常对一些地产界的朋友说,制造业是灵魂,没有错。但房地产关系到上下游60多个行业,如果这个行业都不行了,只能说经济形势不好,其他行业会更糟。

      平心而论,绵阳地方上对本土房企是关爱有加的。头部房企进入绵阳市场的数量,远不及南充、宜宾泸州、眉山等城市,就是地方上把大量的机会留给了本土房企,希望他们能做大做强。

      但是,温室里培养出来的花朵,哪里经受得起市场冰霜的洗礼?城市要发展,市场终归要全面开放。几个回合下来,绵阳的土拍市场,本土房企的身影越来越少。

      一回头,多少老牌房企,已经泯然众人矣!

      一大批绵阳本土房企丧失了自己的根据地和竞争力,需要总结的东西还很多。比如人才招揽能力;舍不得给钱,激发不出人才的创造力;舍不得放权,有些房企的总经理连5000元钱的审批权都没有;比如夜郎自大,实力不强脾气大,等等等等,但最突出的原因还是资本运作能力太差了。

      详见相关推文:扎心!绵阳为什么没有走出百强房企?

      许多百强房企,都是在这个时期成长起来的,有的甚至这是在这个十年切入房地产板块的。稔熟的资本运作,让他们赢得了土地储备,为高速发展提供了绝对保障。

      而多少本土房企,没有这方面的能力,也没有这方面的意识,在温水中浸泡久了,还没有省悟过来,市场的天已经变了。

      当然,用资本撬动市场杠杆也不能过了头,恒大的危机,就是教训。

       Part 03.

      10年代—今天—未来,有情怀者得天下,房地产坐享产城一体的红利

      十三·五期间,绵阳重返发展快车道。

      京东方、惠科和一大批关联企业的到来,为绵阳产业发展注入了强劲的活力,交通大会战,又拓宽了城市发展的空间。

      绵阳地产三十功名尘与土:本土大佬从叱咤风云到寂寂无声,经历了什么?

      产城一体,产兴城旺,再加上绵阳教育的影响力越来越大,使绵阳城市常住人口每年以6万人口以上的正增长。

      这些,都是绵阳房地产积极健康发展的有利因素。

      “300平方公里,300万城市常住人口”的国家I型大城市建设,从客观上注定了继绵安一体化之后,绵江一体化、绵三一体化,甚至绵梓一体化,都是绵阳大城发展的必由之路。

      绵阳地产三十功名尘与土:本土大佬从叱咤风云到寂寂无声,经历了什么?

      绵阳空前的历史发展期,仅仅靠本土房企是难以担当这一历史重任的。绵阳房地产市场,进入了全面开放期。

      当然,外来房企也是鱼龙混杂,良莠不齐,购房乌龙事件,时不时都会上演。

      但是,绵阳房地产市场经过三十年的发展,已经进入成熟期。市场需求量大,购房者的选择面也很大。首次购房人群的比例,越来越少,一批有情怀的房企,必然胜出。

      有情怀者,必然是城市发展的担当者,购房安全的保障者,良心品质的提供者,不管是外来房企还是本土房企,都得以产品力说话。

      第三次市场洗牌,绵阳本土房企虽然从整体上没落了,但也有新势力的异军突起,比如国企中的九洲,还有安州区的宏辰等等。

      九洲千城置业,经过16年的发展,已经成为绵阳本土房企中的领航者,为本土房企争得了市场话语权。

      现在,房住不炒已经成为大趋势。想靠做房地产一夜暴富的时代已经一去不复返。有地产界的朋友告诉我,房地产最多还有十年的生命周期。

      其实,这个观点我极不赞同。

      房地产的春天永远存在。因为历史发展到任何时期,都离不开房地产。房地产的暴利时期虽然过去,但理性发展时期永远存在。

      背后的逻辑是人们对美好生活的向往,对美好人居的向往是永远不会停步。

      三孩时代,向高房价说不,其实,这就是新一轮人口红利的潜伏期。房价,不能成为人口增长的绊脚石,二孩三孩长大了,有没有住房需求?合理房价,也不代表搞房地产没有利润空间!

      所以,房地产的周期论,同样存在。只不过周期的时间,延长了而已。

      对绵阳而言,无论从国家战略发展,还是科教实力、产业群聚效应,还是处在成都平原城市群的位置,都注定了无论是在这个城市搞开发还是购房,都可以有足够的信心。

      我的发言完了。谢谢大家!

      (这是本人在第5届川渝地产社群分享会即兴发言的全文。)

      来源:原创 绵州虎眼 虎眼视界

      四川·绵阳
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