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    • 人口普查和集中供地之下的绵阳楼市大变局

      离开大环境谈绵阳楼市就是空谈。绵阳楼市与全国大气候息息相关。

      比如,之前说的绵阳楼市五年一轮回,五年翻一番,其实全国大多数地区亦如此;比如,今年三四月份,绵阳楼市一片大好,主城连续两个月突破3000套大关。其实同期,全国各地楼市都很火热。

      峰回路转,五·一期间,全国楼市突然降温,绵阳也好不了哪儿去。虽然没有具体的统计数据,但没有就已经说明了问题。

      一、昨日,“七普”结果出炉,有几个数据很关键——

      1、全国人口总量为14.12亿人,跟10年前(2010年)比增加了7206万人。居住在城镇的人口占比 63.89%(第六次普查为 49.68%),距国际理想标准70%还有6.11%的空间。

      人口普查和集中供地之下的绵阳楼市大变局

      房地产行业有句话叫:短期看金融,中期看土地,长期看人口,从近10年的人口递增和城市化进程来看,楼市还有一定的上涨空间。

      但这个空间已经有限,比如,前10年,城镇人口上涨了14.21%,这显然是房地产行业飞速发展的黄金期。从今年起,这个黄金期只剩下6.11%的空间,说明房价仍然要涨,搞房地产开发仍然能赚到钱,但五年翻一番的神话显然不大可能了。

      2、地区人口分布:东部地区人口占39.93%,中部地区占25.83%,西部地区占27.12%,东北地区占6.98%。

      与2010年相比,东部地区人口上升2.15%,中部地区下降0.79%,西部地区上升0.22%,东北地区下降1.20%。

      人口洗牌的背后,就是经济格局的洗牌。

      10年前,中国经济是东部发达,中部和东北次发达,西部欠发达,现在倒过来是东部最发达,西部走向次发达,中部中等,东北欠发达。

      人潮就是钱潮,长三角和珠三角的城市群最值得投资,成渝次之,中部城市群再次之,东北最不值得投资,“投资不过山海关”坐实。

      成渝城市群中,除了成渝双雄,就是绵阳、宜宾和南充三个综合实力较强的经济副中心城市,人口集聚效应还会提升。

      比如绵阳,只要能像“十三·五”期间那样持续引进产业项目,主城常住人口就会持续提升,国家I型大城市的目标就会如期实现,同时也会给楼市带来持续的利好。

      3、出生率下降:人口年均增长率降至 0.53%(第六次普查为 0.57%);老龄化:60 岁及以上人口占比升至 18.70%(第六次普查结果为 13.26%)。

      人口普查和集中供地之下的绵阳楼市大变局

      虽然人口红利仍在,但低生育和老龄化导致人口增长后劲不足,而且社会负担加剧,这也影响到楼市持之以恒的购买力。

      特别是面对新青年的刚需产品市场需求会进一步减少,房企必须在产品质量上下功夫。毕竟,“住得下”已经渐成过去时,“住得好”才是市场的主流。

      二、集中供地对绵阳楼市又有什么影响呢?

      今年以来,房价调控压力较大的一二线城市,大都采取了集中供地的方式,目的是为了限地价,一次性供应那么多面粉,免得像以往那样,区区一块地,几十家房企来抢,把地价抬高了。

      人口普查和集中供地之下的绵阳楼市大变局

      但这里面也有一个问题,集中供地,量是大,但供地的频率小了,你不去抢,过了这个村,就没那个店了。所以,房企去年赚的钱,可能就会全用在土地储备上,资金压力会更大,就会洗掉不少实力不济的开发商。

      同时,土价照样要竞,房价还要受限,开发商的利润就更稀薄了。

      有人开玩笑说,以前,一二线城市是根据产品来定房价,现在是开发商必须根据地价和房价的价差来做产品。

      人口普查和集中供地之下的绵阳楼市大变局

      成都调控简史

      产品的质量对开发商和购房者都是新的考验。

      在一二线城市投资越来越大,利润越来越稀薄,开发商再次把目光举向购买力较强,又不限购的三线城市。

      近两年来,进军绵阳的外来房企越来越多,光百强房企就有恒大、碧桂园、融创、华润、世茂、阳光城、金科、敏捷、东原、华宇、领地、成记泰信、中梁、大发、首开、万达、中国电建、蓝城,以及川军实力派置信、蓝润、树高、朗基、景茂、阳光大地等等,更有一直对绵阳市场虎视眈眈,寻找一切机会下手的绿地、万科、保利、中海、雅居乐、旭辉、蓝光等等。

      人口普查和集中供地之下的绵阳楼市大变局

      地产群雄逐鹿,绵阳楼市迎来30年以来前所未有的变局——

      1、地价推高。5年前,绵阳“5”字头的房价比比皆是,如今,“5”字头的楼面地价遍地开花。主城区在建在售楼盘中,房价突破万元大关的楼盘越来越多,山水房、公园房、洋房和一环以内的房源,几乎成了万元房的标配,楼盘数量接近1/3。

      近两年的土拍市场,本土老字号的身影越来越少,有的仍在开发,但都是过去的存量土地而已,有的已经销声匿迹。

      2、联手开发。隔壁的成都限房价,在绵阳这个市场,想让地价来大肆推高房价的可能性不大。外来房企军团在推高地价的同时,也给自己挖了个坑。于是,拿到地的和想拿还没有拿到地的,一拍即合,联手开发。

      拿到地的想找个伴来降风险,未拿到地的想通过联手开发的契机在绵阳寻找新的机遇,进而站稳脚跟。比如东原,这些年在绵阳赚得盆盈钵满,让外来房企都想效仿之。

      领地与东原、华宇与东原、东原与凯越,都是联手开发的成功案例;优品道和邦泰、万为和融信、朗诗和大发、金科和骏邦、中金和龙翔的合作如何,还有待市场的检验。

      人口普查和集中供地之下的绵阳楼市大变局

      3、很显然,近两年,绵阳楼市变了天,一部分本土房企适应不了市场变革被洗牌出局,也有一部分房企乘势崛起。这里面既有民营长青树东辰,也有老牌国企九洲,还有新生代宏辰是其中最杰出的代表。

      他们相信,一切竞争,最终是产品质量和市场口碑的竞争,用诚信经营和在产品的革新迭代上下功夫,最终在竞争中脱颖而出。

      显然,许多开发商已经看准了这一点,他们用洋房、大平层、叠拼、双拼、院子等舒居产品来满足绵阳人美好生活诉求的同时,来提高自己的利润。

      4、渠道的崛起。有市场的原因,市场压力大,绵阳城市盘子大,偏远点的楼盘,需要渠道来助力;有开发商的原因,资金压力大,想通过渠道产生的客户来加快库存去化;购房者的原因,特别是刚需客户,知识结构和市场认知的欠缺,以及互联网时代产生的惰性,他们习惯于依赖渠道领着自己去看房。

      渐渐地,90%的开发商认为自己被渠道绑架了,吞噬了自己的利润,想摆脱又摆脱不了。渠道不能产生消费,但可以把本属于你的消费被渠道游说到别的楼盘去,所以开发商对渠道是既爱又恨。

      要想不被渠道绑架,只有做强产品的内核,不用渠道,房子照样卖得风起云涌,那才是真正的牛逼。只不过,这样的房企在绵阳实在太少。

      渠道会不会消失?除非出现2017年前后的全民抢房年代,和人人都做得起洋房别墅的时代,能买得起这类产品的购房者,他们的知识层面,不需要渠道来叫他们怎么买哪里。不过,短时间内,还不太现实。

      总而言之,绵阳楼市与全国同步,薄利时代的大幕已经全面开启,在这个行业的从业者,能吃得起饭,也能吃得较好,但要想像过去10年,20年那样,造就多少暴发户的可能性已经为零。未来的弄潮者,一定取决于创新力和创造力。

      来源:原创 绵州虎眼  虎眼视界

      四川·绵阳
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